大規模修繕工事/株式会社アーク建物管理（京都分譲マンション管理）

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修繕工事にあたり要望事項をお聞きします。まずは区分所有者の皆様がどのような思いをお持ちか、また今までどのような話し合いが行われてきたか、過去の工事内容はどの様なものだったのか、等をお伺いし方針を一緒に考えます。

目視調査・打診検査・破壊調査などによって建物の劣化を確認するとともに、過去の工事履歴を調査します。建物の現状を正確に判断することで大規模修繕工事実施の基本計画案を作成します。

step2の調査を基にマンションごとの修繕項目・周期等を計測。建築構造や設備の違いなどによる修正を加味した、計画案を作成・提出します。長期修繕計画に基づき、必要な工事費用等を算出。修繕積立金の収支シミュレーションを作成します。

お客様のマンションの資産価値を高めるためにはどんな工事が必要なのかをしっかりと見極めたうえで、長期修繕計画案を提案します。

※一般的なマンションの部位とその修繕内容おおよその修繕期間は以下のようになります。もちろんマンションの規模や築年数、過去の修繕履歴によって異なりますので、こちらはご参考としてご確認ください。

マンションには建築物本体や設備、外観、またさまざまな部位や材質等があります。
標準的な修繕計画を各部門ごとにわかり易いグラフで示します。

適正な管理費と工事金額により確実な修繕積立計画をご提案いたします。

下記の表は2013年に積立金会計の破綻が想定されていたマンションの改善提案事例です。まずARCに管理を任せていただく事で、無駄な管理委託費を年間約200万円削減、長期修繕計画の見直し。また工事価格を適正化する事で破綻する修繕積立会計を改善しました。

大規模修繕工事の最適な方法は一つではありません。

専門的な知識が豊富なうえ、工事会社と関係性がないため、客観性のある助言をしてもらえることが魅力。また、コンサルタント料が発生するものの、厳正な見積りチェックで不当な見積りを回避できること、工事会社との契約の際に不利な条件とならないよう助言してもらえること、工事の出来栄えを専門家の目線でチェックしてもらえるなど、管理組合によっての利点は多い。

一級建築士でない者や、実績の少ない者がコンサルタントと称しているケースが増えつつあるため、実績や資格は必ず確認する必要がある。できれば過去に業務を行った管理組合を紹介してもらい、担当者の人柄や仕事ぶりを尋ねてみるのが確かな方法。

日常の管理業務を委託しているため、信頼関係がすでに構築されており、マンションの状況や事情に明るいことが魅力。また調査から工事までを一括して依頼するため、コンサルタントに依頼する方法に比べて管理組合の負担が少ない。

本来、大規模修繕工事は管理組合主導で行うべきだが、設計から工事までを一括して依頼した場合には管理会社主導となりかねない。管理組合の負担が少ない分だけ管理会社に任せきりとなり、工事の仕様や内容、見積り金額の妥当性の評価が難しい。できれば、管理会社の提案を客観的に評価できる修繕工事に精通した理事または専門委員がいることが望ましい。

コンサルタント料などの支出が発生しない。

理事や専門委員の負担が大きく、万一トラブルが生じた場合にはその責任の重さは計り知れない。また、見積り金額の妥当性の判断、工事の品質チェックなどをすべて管理組合自身で行う必要があるため、修繕工事に精通した理事または専門委員がいることが必須。リスクがあまりに大きいため、実際にこの方法を採用する管理組合は少ないのが実情。

大規模修繕工事を行う際に、最も注意するべきことは区分所有者とご入居者様の理解と協力をいかに得て進めることができるかに尽きると思います。
そのために、必要なことは広報活動をしっかりと行うこと。例えば業者の選定は広くマンション内で公募する、またアンケートの実施や、住民説明会の実施、工事日程や時間帯の調整などをしっかりとお知らせし、前もって段取りをつけながら進めていくことです。
ここに示したのはあくまで一般的な内容にすぎません。詳しく聞きたい！という方はいつでもお気軽にご相談ください。